CILA in sanatoria a Milano: quando è possibile, sanzioni e documenti necessari

GHLE Project

2 ore fa

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Comprare un appartamento e scoprire che una porta è stata spostata, un corridoio eliminato o una stanza ridisegnata senza trovare la relativa pratica edilizia è una situazione tutt’altro che rara a Milano. Lo stesso problema può emergere prima di vendere casa, chiedere un mutuo o iniziare una nuova ristrutturazione.

In questi casi si sente spesso parlare di “CILA in sanatoria”. L’espressione è entrata nel linguaggio comune, ma può essere fuorviante: non esiste una procedura capace di regolarizzare con una semplice CILA qualsiasi opera eseguita senza autorizzazione.

La prima domanda da porsi non è quindi “quanto costa la sanatoria?”, ma un’altra: le opere realizzate erano effettivamente interventi soggetti a CILA?

Solo dopo questa verifica è possibile stabilire quale procedura utilizzare.

CILA in sanatoria e CILA tardiva non significano sanare qualsiasi abuso

La CILA è disciplinata dall’articolo 6-bis del D.P.R. 380/2001 e riguarda gli interventi che non ricadono nell’attività edilizia libera, nel permesso di costruire o nella SCIA prevista dall’articolo 22.

Nelle ristrutturazioni residenziali rientrano frequentemente in questo ambito modifiche interne non strutturali, come lo spostamento di tramezzi e porte o una diversa distribuzione degli ambienti, purché l’intervento non interessi parti strutturali e rispetti la disciplina urbanistico-edilizia e le altre normative applicabili. Il Comune di Milano richiama espressamente, tra gli esempi di manutenzione straordinaria “leggera”, l’apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne quando non vengono coinvolte strutture.

Quando lavori di questo tipo vengono eseguiti senza presentare preventivamente la comunicazione, l’articolo 6-bis prevede una sanzione.

È però importante capire il limite della procedura: pagare la sanzione per l’omessa CILA non rende automaticamente conforme un intervento che, per caratteristiche o violazioni, non poteva essere realizzato mediante CILA.

Se è stato toccato un muro portante, modificato un elemento strutturale, eseguito un intervento soggetto a SCIA o permesso di costruire oppure realizzata un’opera incompatibile con le norme applicabili, occorre individuare una procedura diversa.

Quando può essere utilizzata per lavori già eseguiti

Il caso più tipico è quello di un appartamento nel quale molti anni prima sia stata modificata soltanto la distribuzione interna.

Immaginiamo, per esempio, che il proprietario abbia eliminato un piccolo corridoio, spostato due tramezzi e modificato l’accesso alla cucina. Le strutture dell’edificio non sono state interessate e non ci sono aumenti di superficie, volume o cambi di destinazione d’uso.

Se dall’analisi tecnica emerge che quelle opere rientravano effettivamente nel regime della CILA e che non esistono altre irregolarità incompatibili con tale procedura, è possibile affrontare l’omessa comunicazione attraverso la disciplina prevista dall’articolo 6-bis.

Situazione completamente diversa sarebbe quella di una parete che il proprietario considera “un semplice tramezzo” ma che, durante il sopralluogo o dall’esame della documentazione, risulta avere funzione strutturale.

La pratica corretta si determina dalle opere effettivamente realizzate, non dal nome che il proprietario attribuisce ai lavori.

Quanto costa la sanzione per la CILA

Il Testo Unico dell’Edilizia stabilisce che la mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta una sanzione pecuniaria di 1.000 euro.

Se invece la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre l’intervento è ancora in corso, la sanzione viene ridotta di due terzi. Il Comune di Milano identifica questa situazione come CILA tardiva e indica una sanzione di 333 euro.

La distinzione pratica è quindi importante:

Situazione	Sanzione
Lavori soggetti a CILA ancora in corso e comunicazione spontanea	333 €
Lavori soggetti a CILA già eseguiti senza comunicazione	1.000 €

A questi importi vanno aggiunti i costi amministrativi della pratica. La tabella del Comune di Milano aggiornata al 1° maggio 2026 indica per CILA e CILAS 75 euro di diritti di segreteria e nessuna marca da bollo.

La sanzione e i diritti comunali non comprendono l’onorario del tecnico, eventuali accessi agli atti, rilievi, aggiornamenti catastali o altre verifiche necessarie. Il costo professionale dipende dalla complessità dell’immobile e soprattutto dalla quantità di documentazione da ricostruire: regolarizzare una semplice diversa distribuzione interna documentata è molto diverso dal dover ricostruire cinquant’anni di trasformazioni.

Prima della CILA bisogna ricostruire lo stato legittimo

Uno degli errori più frequenti è partire dalla planimetria catastale e confrontarla con l’appartamento.

Il Catasto è importante, ma la planimetria catastale da sola non dimostra la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.

Il tecnico deve ricostruire lo stato legittimo considerando i titoli edilizi e la documentazione rilevante. L’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina oggi proprio la determinazione dello stato legittimo e tiene conto anche delle modifiche introdotte negli ultimi anni dal legislatore.

Per questo, quando la documentazione non è già disponibile, una delle prime operazioni può essere l’accesso agli atti edilizi presso il Comune di Milano.

GHLE Project ha approfondito la procedura nella guida Accesso agli atti edilizi a Milano: come richiederlo, tempi, costi e documenti.

Dall’archivio possono emergere, per esempio, il progetto originario dell’edificio, successive pratiche di ristrutturazione, varianti, condoni o precedenti modifiche dell’appartamento.

Solo confrontando questa documentazione con il rilievo dello stato attuale si può capire quali differenze esistono davvero e da quale intervento derivano.

Quali documenti servono

La documentazione necessaria non è identica per tutti gli immobili. In un caso ordinario il tecnico parte generalmente dai titoli edilizi disponibili, dai dati catastali e dal rilievo dell’appartamento.

Servono poi gli elaborati grafici necessari a rappresentare correttamente lo stato dell’immobile e le opere eseguite, l’asseverazione del professionista e la documentazione richiesta per la presentazione telematica.

A Milano le CILA vengono presentate attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia telematico SUE Impresainungiorno.

Prima dell’invio devono inoltre essere determinati e versati gli importi dovuti per diritti e sanzioni.

Quando la modifica ha comportato anche una variazione della distribuzione rappresentata in Catasto, al termine della regolarizzazione deve essere verificato anche l’allineamento catastale.

Il principio da seguire è semplice: Comune e Catasto devono essere controllati separatamente. Correggere soltanto la planimetria catastale non sostituisce una pratica edilizia mancante.

Cosa succede se durante le verifiche emerge qualcosa di più grave

È proprio questo il motivo per cui non conviene presentare una CILA tardiva prima di avere analizzato l’immobile.

Supponiamo che dal rilievo emerga l’apertura di un vano su una parete strutturale. Oppure che una vecchia ristrutturazione abbia interessato opere che non rientravano nel regime CILA.

In questi casi la procedura prevista dall’articolo 6-bis può non essere quella corretta.

Il Testo Unico dell’Edilizia disciplina separatamente, tra l’altro, gli accertamenti di conformità e le procedure relative a interventi eseguiti in assenza o in difformità da altri titoli. Le modifiche introdotte dal cosiddetto “Salva Casa” hanno inoltre inserito l’articolo 36-bis per determinate ipotesi di parziale difformità e di interventi riconducibili alla SCIA.

Non significa che ogni difformità oggi sia sanabile. Significa che il tecnico deve classificare correttamente l’opera prima di scegliere la procedura.

È quindi sbagliato utilizzare “CILA in sanatoria” come sinonimo generico di regolarizzazione edilizia.

Un esempio pratico: appartamento comprato con planimetria diversa

Un acquirente visita un trilocale a Milano e nota che il soggiorno è più grande rispetto alla planimetria consegnata dall’agenzia. Il proprietario spiega che anni prima era stato eliminato un corridoio e spostata la porta della cucina.

Prima dell’acquisto, un controllo tecnico dovrebbe ricostruire almeno tre elementi:

lo stato autorizzato dell’appartamento, quello effettivamente rilevato e il tipo di opere che hanno generato la differenza.

Se si tratta esclusivamente di modifiche interne non strutturali che rientravano nel regime CILA, il problema può essere affrontato attraverso la procedura pertinente e la relativa sanzione.

Se invece emergono ulteriori opere, la situazione cambia.

Per questo non è prudente quantificare una “sanatoria” guardando soltanto una planimetria inviata via e-mail.

La verifica della conformità prima di acquistare o ristrutturare è approfondita anche nella guida GHLE Project sulla conformità urbanistica e catastale a Milano.

CILA tardiva durante una ristrutturazione già iniziata

Esiste poi un caso diverso: i lavori sono appena partiti e ci si accorge che la CILA non è stata presentata.

Il Comune di Milano prevede espressamente la CILA tardiva per lavori in corso, fermo restando che siano stati acquisiti gli eventuali atti di assenso necessari. In questa situazione la sanzione indicata dal Comune è di 333 euro.

Non conviene quindi aspettare la conclusione del cantiere sperando di risolvere successivamente.

Se l’omissione viene individuata mentre i lavori sono ancora in corso, è opportuno sospendere le decisioni operative e far verificare immediatamente la situazione al tecnico.

Per approfondire quando una normale comunicazione è sufficiente e quali interventi richiedono invece un titolo differente, è disponibile la guida CILA a Milano: quando serve, quanto costa e quali errori evitare prima di ristrutturare.

Tre errori da evitare prima di regolarizzare

Il primo è confondere la planimetria catastale con il progetto autorizzato. Una planimetria catastale aggiornata non dimostra da sola che le opere siano state regolarmente autorizzate.

Il secondo è presentare una CILA senza aver ricostruito le trasformazioni dell’immobile. Se esistono difformità ulteriori, il problema può emergere proprio durante una successiva vendita o una nuova ristrutturazione.

Il terzo è pensare che il pagamento dei 1.000 euro rappresenti il “prezzo della sanatoria”. La sanzione riguarda l’omessa comunicazione prevista dall’articolo 6-bis; non compra la regolarità di opere che violano altre disposizioni o che richiedevano un titolo edilizio diverso.

Quando conviene fare la verifica

La verifica è particolarmente utile prima di vendere casa, prima di acquistare un immobile, prima di presentare una nuova pratica edilizia o quando le planimetrie disponibili non coincidono con la situazione reale.

Affrontare il problema prima permette di capire quale procedura sia necessaria e se esistano criticità ulteriori, invece di scoprirle quando è già stata fissata una data per il rogito o quando il cantiere dovrebbe iniziare.

GHLE Project può effettuare il rilievo dell’immobile, ricostruire la documentazione edilizia, verificare le difformità e individuare la procedura corretta per regolarizzare gli interventi quando ne ricorrono i presupposti.

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