Demolire e Ricostruire su Altro Sedime: Una Ristrutturazione Complessa, la Chiarezza di GHLE Project

GHLE Project
11 giu
Tempo di lettura: 4 min

Il settore edilizio, per sua natura, è un ecosistema in continua evoluzione, non solo sul fronte tecnico-costruttivo ma anche su quello normativo e interpretativo. Una delle questioni più dibattute e cruciali per la pianificazione degli interventi è la corretta qualificazione di un'operazione edilizia: è una ristrutturazione o una nuova costruzione? La distinzione non è un mero tecnicismo, ma ha implicazioni profonde in termini di procedure autorizzative, oneri urbanistici, tempistiche e fattibilità stessa del progetto.

Recentemente, una pronuncia del Consiglio di Giustizia Amministrativa (CGA) per la Regione Siciliana ha acceso i riflettori su un'interpretazione particolarmente audace e significativa: quella che equipara la demolizione di un edificio e la sua successiva ricostruzione su un lotto diverso alla nozione di ristrutturazione edilizia. Una lettura che richiama da vicino il dibattito in corso a Milano, noto come "caso Milano", sulla regolarità di alcune trasformazioni urbane.

Noi di GHLE Project, studio di ingegneria a Milano, seguiamo con la massima attenzione queste evoluzioni giurisprudenziali e normative, consapevoli che la corretta interpretazione è la chiave per garantire ai nostri clienti percorsi autorizzativi lineari e progetti conformi e di successo.

La Controversa Definizione di Ristrutturazione Edilizia

La definizione di ristrutturazione edilizia, in particolare dopo le modifiche introdotte dal Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020, convertito nella Legge 120/2020), include ora anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti. Questa flessibilità, se da un lato mira a incentivare la rigenerazione urbana, dall'altro ha generato non poche incertezze applicative.

Tradizionalmente, la ricostruzione era considerata "ristrutturazione" se avveniva sul medesimo sedime e, spesso, con la stessa sagoma. Il D.L. Semplificazioni ha allargato le maglie, ma il punto cruciale è rimasto: un edificio può essere ricostruito su un lotto diverso, mantenendo la qualifica di ristrutturazione?

La Sentenza del CGA Sicilia: Un Precedente Significativo

Il caso in esame ha visto un Comune siciliano rigettare un Permesso di Costruire per un intervento che prevedeva la demolizione di un fabbricato e la sua ricostruzione su un diverso fondo, fisicamente e catastalmente distinto, con traslazione della volumetria. Il Comune e il TAR Sicilia avevano qualificato l'intervento come "nuova costruzione", ritenendo che lo spostamento su un'area diversa configurasse un nuovo consumo di suolo.

Il CGA Sicilia, con la sentenza n. 422 del 3 giugno 2025, ha ribaltato questa decisione. Per i giudici di secondo grado, la nozione di "sedime" contenuta nella normativa post-2020 non è più limitata alla porzione originaria del terreno o al perimetro del lotto catastale. Di conseguenza, traslare la volumetria su un terreno distinto è possibile e non equivale automaticamente a una nuova costruzione, purché siano rispettate alcune condizioni fondamentali:

Sia demolito un fabbricato preesistente.
Sia rispettata la capacità edificatoria del fondo di destinazione.
Le destinazioni urbanistiche dei fondi siano omogenee.
La distanza tra i lotti rispetti il limite regolamentare per la cessione di cubatura (se prevista).

Questa interpretazione non presuppone più una rigida continuità fisica con l'edificio demolito, promuovendo una nozione più flessibile e coerente con gli obiettivi di rigenerazione urbana e riqualificazione del costruito.

Ristrutturazione vs. Nuova Costruzione: Dove si Sposta il Confine?

La sentenza siciliana pone l'accento su un concetto chiave: la differenza tra ristrutturazione e nuova costruzione risiede nel presupposto della demolizione. Se l'intervento prevede la demolizione di un edificio esistente, può rientrare nella ristrutturazione edilizia anche con traslazione. Se invece si costruisce ex novo su un suolo libero, si tratta di nuova costruzione.

Il "consumo di suolo", in questa ottica, non è legato solo al sedime fisico, ma a un bilanciamento urbanistico tra demolizione e ricostruzione. Spostare il volume su un altro fondo edificabile, a fronte della demolizione del fabbricato originario, non configura consumo aggiuntivo, ma piuttosto un riuso di cubatura, un principio fondamentale per la rigenerazione del patrimonio esistente.

Le Implicazioni e il "Caso Milano"

Questa pronuncia ha implicazioni significative per:

Operatori immobiliari interessati alla rigenerazione urbana in aree complesse.
Comuni chiamati a valutare progetti innovativi.
Professionisti tecnici che progettano interventi di demolizione e ricostruzione non "in situ".

La sentenza del CGA Sicilia sposa una visione funzionale e dinamica della ristrutturazione edilizia, che valorizza la relazione urbanistica coerente e l'equilibrio tra demolizione e ricostruzione, piuttosto che la mera continuità fisica.

Questa posizione si pone in un contrasto interpretativo con la linea più rigida adottata dalla Procura di Milano, che ha avviato inchieste e sequestri per interventi qualificati come ristrutturazioni ma ritenuti, dall'accusa, nuove costruzioni (ad esempio, per aumenti di volumetria o altezza, spostamenti di sedime o mancanza di continuità con l'esistente, senza adeguati strumenti urbanistici).

Il ddl Salva Milano, approvato alla Camera nel novembre 2024, tenta di colmare questa "zona grigia", semplificando le condizioni per demolizione e ricostruzione in ambiti urbanizzati. Tuttavia, ha sollevato critiche per il rischio percepito di legittimare prassi edilizie opache.

La Chiarezza Normativa: Un Obiettivo Fondamentale

Il confronto tra queste diverse interpretazioni mette in luce l'urgenza di una riforma organica che definisca con maggiore precisione il confine tra ristrutturazione e nuova edificazione, anche in relazione a concetti come la traslazione del sedime, la cessione di cubatura e gli strumenti attuativi. Solo una normativa più chiara potrà garantire trasparenza, legalità e certezza del diritto per tutti gli attori del settore.

GHLE Project: Il Tuo Partner per Navigare la Complessità

In GHLE Project, siamo costantemente aggiornati sulle evoluzioni legislative e giurisprudenziali. La nostra esperienza nel settore dell'ingegneria e della gestione immobiliare ci permette di:

Analizzare in dettaglio il tuo progetto, inquadrandolo correttamente nel contesto normativo vigente.
Redigere tutte le pratiche edilizie necessarie, incluse quelle per la demolizione e ricostruzione, garantendo la conformità.
Offrire consulenza strategica per ottimizzare il tuo intervento, massimizzando il valore e minimizzando i rischi legali.
Interfacciarci con gli enti preposti per risolvere le complessità burocratiche.

Non lasciare che le incertezze normative rallentino i tuoi progetti. Affidati a professionisti che conoscono a fondo il panorama edilizio e le sue sfide.

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