Frazionamento immobiliare a Milano: requisiti, costi e convenienza

GHLE Project
14 lug
Tempo di lettura: 6 min

Dividere un appartamento di grandi dimensioni in due unità indipendenti può rendere l’immobile più semplice da vendere, affittare o gestire. A Milano, però, la convenienza del frazionamento non dipende soltanto dal numero di metri quadrati disponibili.

Prima di ridisegnare la planimetria bisogna verificare regolarità urbanistica, superficie minima dei nuovi alloggi, posizione degli scarichi, possibilità di realizzare due cucine e due bagni, accessi, parti comuni condominiali e costi complessivi dell’intervento.

Un appartamento da 150 metri quadrati non diventa automaticamente due buoni trilocali. La distribuzione può essere penalizzata dalla posizione delle finestre, da un unico ingresso, da scarichi troppo lontani o dalla presenza di muri strutturali. Per questo il primo investimento da fare non è il progetto definitivo, ma uno studio di fattibilità.

Quando è possibile frazionare un appartamento?

Il Testo Unico dell’Edilizia comprende tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari, purché non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta la destinazione d’uso prevista.

Questo non significa che ogni appartamento possa essere diviso liberamente. Le nuove unità devono rispettare le norme urbanistiche, igienico-sanitarie, impiantistiche, acustiche e strutturali applicabili.

Prima di progettare il frazionamento bisogna controllare:

titoli edilizi dell’immobile;
corrispondenza tra stato autorizzato e stato reale;
destinazione d’uso;
superficie utile disponibile;
numero e posizione delle finestre;
altezze interne;
strutture portanti;
colonne di scarico;
canne di esalazione;
accesso alle nuove unità;
eventuali vincoli sull’edificio;
regolamento condominiale.

L’accesso agli atti è particolarmente importante negli immobili milanesi che hanno subito numerose modifiche nel corso degli anni. La planimetria catastale, da sola, non dimostra la regolarità edilizia dell’appartamento.

Il Comune di Milano permette di richiedere digitalmente gli atti di fabbrica e le successive pratiche edilizie conservate nei propri archivi. Accesso ai fascicoli edilizi del Comune di Milano.

Quanto deve essere grande ogni nuovo appartamento?

Il Regolamento Edilizio di Milano stabilisce che un alloggio non possa avere una superficie utile inferiore a 28 metri quadrati.

Non basta però dividere la superficie complessiva per due. Ogni nuova unità deve rispettare anche le dimensioni minime dei singoli ambienti.

Tra i principali valori indicati dal Regolamento Edilizio milanese troviamo:

camera singola: almeno 8 metri quadrati;
camera doppia: almeno 12 metri quadrati;
soggiorno: almeno 14 metri quadrati;
soggiorno con spazio di cottura: almeno 17 metri quadrati;
cucina separata: almeno 5 metri quadrati.

Devono inoltre essere rispettati i requisiti relativi ad altezze, illuminazione naturale, ventilazione, servizi igienici e accessibilità.

Un appartamento molto grande ma profondo, con poche finestre concentrate su un solo lato, può essere più difficile da frazionare rispetto a un immobile più piccolo con doppio affaccio e una distribuzione regolare.

Le superfici minime sono riportate negli articoli 96 e 97 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano.

CILA o SCIA per il frazionamento?

La pratica edilizia dipende dalle opere necessarie.

Quando il frazionamento comporta soltanto modifiche interne e non interessa le parti strutturali dell’edificio, l’intervento può normalmente rientrare nella manutenzione straordinaria cosiddetta “leggera”, realizzabile tramite CILA.

Se invece il progetto coinvolge muri portanti, solai o altre parti strutturali, può essere necessaria una SCIA, accompagnata dagli elaborati e dagli adempimenti strutturali richiesti.

La scelta non deve essere fatta sulla base del nome dell’intervento, ma delle opere effettivamente progettate.

A Milano la CILA consente di iniziare i lavori dal giorno della presentazione, purché siano stati acquisiti preventivamente tutti gli eventuali atti di assenso necessari. La fine lavori deve poi essere accompagnata dalla documentazione prevista e dall’avvenuto aggiornamento catastale. Procedura CILA del Comune di Milano.

Scarichi, cucine e bagni: il vero limite del progetto

Uno dei problemi più frequenti non è la superficie, ma la posizione degli impianti.

Ogni nuova unità deve disporre almeno di:

un bagno;
una cucina o uno spazio di cottura;
acqua calda sanitaria;
riscaldamento conforme;
impianto elettrico autonomo o correttamente separabile;
scarichi con pendenze adeguate;
sistemi di ventilazione ed espulsione compatibili con le norme.

Allontanare molto il bagno dalla colonna di scarico può richiedere rialzi del pavimento o soluzioni tecniche invasive. Anche la realizzazione di una seconda cucina deve essere verificata rispetto alle canne di esalazione disponibili e al percorso necessario per raggiungere la copertura.

Prima di approvare la planimetria bisogna quindi individuare colonne, cavedi e passaggi impiantistici. Un progetto esteticamente convincente può diventare irrealizzabile se non considera questi elementi fin dall’inizio.

Isolamento acustico tra le nuove unità

Dopo il frazionamento, i due appartamenti devono essere realmente indipendenti anche dal punto di vista acustico.

Il nuovo muro divisorio non dovrebbe essere trattato come una semplice parete interna. Vanno valutati:

isolamento tra le due abitazioni;
trasmissione dei rumori attraverso pavimento e soffitto;
passaggi di tubazioni e impianti;
porte d’ingresso;
rumori prodotti dagli scarichi;
eventuali contropareti e controsoffitti.

Trascurare questo aspetto può generare contestazioni tra proprietari o inquilini e ridurre la qualità percepita delle nuove unità.

Serve l’autorizzazione del condominio?

Il frazionamento eseguito all’interno di una proprietà esclusiva non richiede automaticamente l’approvazione dell’assemblea condominiale. La situazione cambia quando le opere interessano parti comuni o modificano il modo in cui vengono utilizzate.

È necessario verificare con attenzione se il progetto prevede:

un secondo ingresso sul pianerottolo;
modifiche a muri o strutture comuni;
interventi su facciata o copertura;
nuove connessioni alle colonne condominiali;
modifiche al riscaldamento centralizzato;
interventi su cavedi, canne fumarie o vani tecnici;
limitazioni contenute nel regolamento contrattuale.

Anche quando non è richiesta una delibera formale, è opportuno coordinare in anticipo le lavorazioni che incidono sulle parti comuni e comunicare correttamente l’apertura del cantiere.

Dopo il frazionamento dovranno inoltre essere valutati l’aggiornamento delle tabelle millesimali e la nuova ripartizione delle spese condominiali.

Aggiornamento catastale e nuove unità

Alla fine dei lavori il tecnico presenta la variazione catastale tramite procedura DOCFA, creando i nuovi subalterni e depositando le planimetrie aggiornate.

L’aggiornamento catastale non sostituisce la pratica edilizia e non regolarizza opere non autorizzate. I due procedimenti hanno funzioni diverse:

la pratica comunale dimostra la legittimità edilizia delle opere;
il DOCFA aggiorna la rappresentazione e il censimento catastale.

L’Agenzia delle Entrate prevede la dichiarazione di variazione quando le modifiche dell’immobile richiedono un riesame del precedente classamento. Aggiornamento del Catasto Fabbricati tramite DOCFA.

Quanto costa frazionare un appartamento a Milano?

Non esiste un prezzo unico al metro quadrato. Due appartamenti della stessa superficie possono richiedere lavori molto diversi.

Le principali voci da considerare sono:

accesso agli atti e verifica urbanistica;
rilievo;
studio di fattibilità;
progettazione architettonica;
pratica edilizia;
eventuale progettazione strutturale;
demolizioni e nuove pareti;
secondo bagno e seconda cucina;
divisione degli impianti;
isolamento acustico;
nuovi ingressi;
contatori e utenze;
direzione lavori e sicurezza;
aggiornamento catastale;
eventuali oneri comunali;
lavori sulle parti comuni;
aggiornamento delle tabelle millesimali.

Il costo aumenta soprattutto quando bisogna spostare gli scarichi, intervenire sulle strutture, separare completamente gli impianti o creare un secondo ingresso.

La stima economica dovrebbe essere elaborata dopo un progetto preliminare. Basarsi su un costo medio generico può far apparire conveniente un’operazione che, una volta aggiunti impianti e adempimenti, non lo è più.

Frazionare aumenta sempre la redditività?

Gli appartamenti di dimensioni contenute possono avere un mercato più ampio e, in alcune zone, raggiungere valori al metro quadrato o canoni proporzionalmente superiori rispetto alle grandi metrature. Non è però una regola automatica.

La convenienza deve essere calcolata confrontando:

valore attuale dell’immobile intero;
valore realistico delle due unità finite;
costo totale dei lavori;
spese tecniche;
oneri e imposte;
eventuali costi finanziari;
tempi necessari;
reddito netto ottenibile dalle locazioni;
spese di gestione delle due unità;
rischio di sfitto;
fiscalità dell’operazione.

La domanda giusta non è “quanto valgono due appartamenti?”, ma:

Quanto valore netto rimane dopo aver sostenuto tutti i costi necessari per crearli?

In alcuni casi il frazionamento migliora sensibilmente la vendibilità. In altri può essere preferibile mantenere l’immobile unico e ripensarne distribuzione, destinazione o modalità di locazione.